Nel primo trimestre del 2024, i prezzi degli immobili residenziali in Germania sono diminuiti del 4,3%, mentre quelli degli immobili commerciali sono calati del 9,6%. Nonostante alcuni segnali di stabilità nei residenziali, il mercato commerciale rimane sotto pressione, con previsioni di ulteriori cali nel 2024. Ne scrive la pfandbrief.de/
Il processo di aggiustamento dei prezzi degli immobili in Germania è proseguito nel primo trimestre di quest’anno: l’indice dei prezzi degli immobili dell’Associazione delle banche tedesche Pfandbrief (vdp) ha raggiunto un valore di 174,7 punti. Questo indica una diminuzione del 5,3% rispetto all’anno precedente per tutte le tipologie di immobili e dello 0,3% rispetto al trimestre precedente. Dal picco registrato nel secondo trimestre del 2022, la correzione dei prezzi ammonta ora al 10,3%. L’indice vdp, compilato da vdpResearch dal 2010 su base trimestrale, si distingue dagli altri indici immobiliari perché si basa sulla valutazione dei dati delle transazioni immobiliari di oltre 700 banche. Questo significa che l’indice riflette l’andamento dei prezzi dell’intero mercato immobiliare tedesco, sia residenziale che commerciale, trimestre dopo trimestre.
Nel primo trimestre di quest’anno, i prezzi degli immobili residenziali in Germania sono diminuiti del 4,3% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (dal 1° trimestre 2024 al 1° trimestre 2023). Rispetto al trimestre immediatamente precedente, il calo è stato dello 0,2% (dal 1° trimestre 2024 al 4° trimestre 2023). Dal picco raggiunto nel secondo trimestre del 2022, i prezzi degli immobili residenziali in Germania sono diminuiti dell’8,6% fino ad oggi.
Con un -9,6% su base annua, l’adeguamento dei prezzi degli immobili commerciali in Germania è stato significativamente più forte di quello degli immobili residenziali. Tra il secondo trimestre del 2022, quando è stato raggiunto il precedente picco dei prezzi, e il primo trimestre del 2024, i prezzi degli immobili commerciali sono diminuiti del 17,2%. La variazione dal ultimo trimestre del 2023 al primo trimestre del 2024 è stata del -0,8%.
“I prezzi degli immobili commerciali non hanno ancora toccato il fondo.” – Jens Tolckmitt
“L’andamento dei prezzi conferma la nostra previsione che i prezzi continueranno a scendere, in modo più marcato per gli immobili commerciali rispetto a quelli residenziali.” Guardando al confronto trimestrale, ci sono già segnali di una graduale stabilizzazione dei prezzi degli immobili residenziali, ha commentato il direttore generale di vdp Jens Tolckmitt. Gli immobili commerciali, invece, non mostrano ancora segni di stabilizzazione. È vero che di recente la spinta al ribasso si è un po’ attenuata. Tuttavia, questo non deve essere interpretato in modo eccessivo a causa del livello ancora basso delle transazioni.
Immobili residenziali: i prezzi dei condomini rimangono al livello del trimestre precedente.
Il calo del 4,3% dei prezzi degli immobili residenziali nel primo trimestre del 2024 è dovuto all’andamento dei prezzi sia delle case multifamiliari che degli immobili residenziali occupati dai proprietari. Mentre i prezzi delle case unifamiliari e degli appartamenti occupati dai proprietari sono diminuiti complessivamente del 3,9% su base annua, i prezzi delle case multifamiliari sono scesi del 4,7%. Rispetto al trimestre precedente, le case plurifamiliari hanno mantenuto il loro livello di prezzo, mentre gli immobili residenziali occupati dai proprietari hanno subito un’ulteriore lieve perdita del -0,4%.
L’andamento dei nuovi canoni contrattuali delle case plurifamiliari all’inizio di quest’anno è simile a quello della fine del 2023: dopo un aumento del 5,8%, il tasso di variazione annuo è ora pari a +5,6%. I rendimenti, misurati dall’indice vdp dei rendimenti immobiliari, sono aumentati del 10,8% nel corso dell’anno. La dinamica dei rendimenti ha quindi subito un lieve rallentamento per il secondo trimestre consecutivo (4° trimestre 2023: +12,9% / 3° trimestre 2023: +13,5%).
“Gli immobili residenziali rimarranno scarsi nel lungo termine.” – Jens Tolckmitt
Tolckmitt ha valutato l’andamento degli affitti come segue: “C’è un’immensa pressione sul mercato degli immobili in affitto. La domanda supera di gran lunga l’offerta. Di conseguenza, gli affitti continuano a crescere, anche se non così rapidamente come nei trimestri precedenti.” Dato che le costruzioni sono ancora in ritardo rispetto agli obiettivi politici, l’offerta di immobili residenziali continuerà a scarseggiare ancora per un po’, con le relative conseguenze sull’ulteriore sviluppo dei canoni di locazione.
Top 7 residenziale: Colonia con una leggera crescita dei prezzi su base trimestrale
Nelle prime 7 città, i prezzi degli immobili residenziali si sono sviluppati esattamente come in Germania nel suo complesso, con un calo medio del 4,3% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente. Tuttavia, vi sono differenze nei singoli tassi di variazione: Le metropoli di Colonia (-3,0%), Düsseldorf (-3,5%) e Stoccarda (-3,6%) sono state le più resistenti nel primo trimestre del 2024. Mentre gli sviluppi a Berlino e Francoforte sul Meno sono stati all’incirca nella media, le correzioni dei prezzi sono state più forti ad Amburgo (-4,9%) e Monaco (-5,3%).
Rispetto al trimestre precedente, Düsseldorf (-0,7%), Amburgo (-0,6%) e Stoccarda (-0,6%) hanno registrato i maggiori cali. Al contrario, Colonia è stata l’unica metropoli a registrare una leggera crescita dei prezzi dello 0,2%. Gli aumenti dei 7 principali nuovi affitti nei condomini variano da +2,7% (Stoccarda) a +5,2% (Colonia). I rendimenti annualizzati più elevati sono stati raggiunti a Berlino e Monaco (+10,3% in ciascun caso). In media, gli affitti nelle sette metropoli sono aumentati del 4,5% e i rendimenti del 9,4%.
Proprietà commerciale: i prezzi degli uffici calano di quasi il 10%
La flessione del mercato immobiliare in Germania in atto dalla metà del 2022 ha interessato principalmente il mercato degli immobili commerciali, come si evince dall’andamento dei prezzi: il calo del 9,6% dei prezzi degli immobili commerciali rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente è costituito da correzioni dei prezzi degli immobili ad uso ufficio (-9,9%) e degli immobili per il commercio al dettaglio (-8,9%). Rispetto al trimestre immediatamente precedente, nel primo trimestre del 2024 i prezzi sono diminuiti dello 0,6% per gli uffici e dell’1,5% per gli immobili adibiti al commercio al dettaglio.
Come nell’ultimo trimestre del 2023, sia gli immobili ad uso ufficio che quelli al dettaglio hanno registrato aumenti a due cifre dei rendimenti rispetto all’anno precedente, come misurato dall’indice di rendimento immobiliare vdp. I rendimenti degli immobili ad uso ufficio e retail sono aumentati rispettivamente del 14,2% e del 13,4% nell’arco dell’anno e dell’1,3% e del 2,6% nel trimestre.
Anche l’andamento dei nuovi canoni contrattuali in entrambe le classi di attività è stato abbastanza costante all’inizio di quest’anno: Tra i trimestri di apertura del 2023 e del 2024, i canoni di locazione degli uffici e del retail sono aumentati rispettivamente del 2,9% e del 3,3%. Nel confronto trimestre su trimestre, le variazioni degli affitti sono state di +0,7% e +1,1%.
Prospettive: Il mercato degli immobili commerciali rimane difficile nel 2024
“Il settore degli immobili commerciali sta ancora attraversando una fase di sfide strutturali”, ha confermato Tolckmitt. Mentre il contesto dei tassi d’interesse e i requisiti di ristrutturazione ESG stanno avendo lo stesso impatto su entrambe le classi d’investimento, è necessario tenere conto delle singole tendenze: da un lato, le conseguenze poco chiare della tendenza dell’home office nel settore degli uffici e, dall’altro, il continuo aumento dell’importanza del retail online per il mercato immobiliare retail.
“Anche per i prossimi trimestri si prevede un calo dei prezzi degli immobili commerciali.” – Jens Tolckmitt
Guardando al resto dell’anno, l’amministratore delegato di vdp ha sottolineato: “Anche se riteniamo che la maggior parte delle correzioni dei prezzi dovute ai tassi di interesse sia già alle spalle, prevediamo che i prezzi degli immobili commerciali continueranno a scendere nei prossimi trimestri”. La tensione sul mercato degli immobili commerciali dovrebbe continuare per tutto il 2024. La situazione non dovrebbe attenuarsi fino all’inizio del 2025.