Situazione sempre piu’ critica sul mercato immobiliare tedesco e destinata a peggiorare anche nei prossimi mesi, almeno secondo gli operatori del settore. Mancano centinaia di migliaia di abitazioni ma costruire è sempre piu’ difficile a causa dell’aumento dei prezzi. Ne scrive il Tagesschau
In Germania mancano diverse centinaia di migliaia di abitazioni. Gli esperti avvertono che il mercato è immerso in una spirale discendente di lungo periodo. E questo comporta prospettive poco promettenti anche per molti affittuari.
André Kasimir si trova in un cortile a Berlino-Charlottenburg. Accanto a lui, i suoi dipendenti versano cemento in un cantiere edile. Qui sta accadendo esattamente ciò che gli urbanisti di Berlino chiedono da anni: intensificazione urbana. Terreni già edificati vengono ulteriormente riempiti con altri edifici, appunto “intensificati”. In questo caso, nel cortile sta sorgendo un nuovo condominio con appartamenti in proprietà.
Attualmente, la situazione degli ordini è ancora buona. Ma ora, a novembre, è evidente che nel 2024 le cose saranno più magre. “Notiamo che le richieste di commesse stanno diminuendo significativamente e che faremo notevolmente meno fatturato l’anno prossimo. E nel 2025 e per un periodo prevedibile sarà ancora peggio”, afferma Kasimir.
Costruire è sempre meno redditizio.
La causa del pessimismo di Kasimir è che il numero di richieste di costruzione è in diminuzione a livello nazionale, con progetti già approvati che vengono talvolta annullati. L’inflazione e l’aumento dei tassi rendono gli investimenti spesso non redditizi. Le stime che sembravano buone due anni fa sono ora obsolete. Secondo un sondaggio dell’istituto Ifo, quasi la metà delle aziende si lamenta di una diminuzione degli ordini; più di un quinto segnala addirittura cancellazioni di ordini già confermati.
Per alcuni dei 90 dipendenti dell’azienda di Kasimir, le prospettive professionali si sono oscurate nel giro di poco tempo: “Ciò porterà sicuramente all’adozione della cassa integrazione, prima o poi”, dice Kasimir. Si aspetta una riduzione del 20 percento degli ordini l’anno prossimo. Nel 2025 ci sarà un ulteriore calo simile.
Dalla crisi edilizia alla crisi degli affitti.
La crisi nel settore edile dovrebbe presto farsi sentire anche sul mercato delle abitazioni, sia per i proprietari che per gli affittuari. Reiner Braun dell’Istituto di ricerca Empirica afferma che la situazione attuale porta inevitabilmente a una serie di effetti collaterali indesiderati. E non si può fare molto per evitarli. “Quello che sta succedendo in questo momento è un dramma al rallentatore. È chiaro che i numeri delle nuove costruzioni diminuiranno ulteriormente nei prossimi due o tre anni – e allo stesso modo aumenteranno ulteriormente gli affitti”, dice Braun.
Il suo istituto ha appena pubblicato l’indice trimestrale delle “bolle”. Risultato: è improbabile che scoppi una bolla immobiliare in una grande città tedesca a breve termine. Invece, sono diversi gli effetti osservabili che dovrebbero cementare il problema delle abitazioni: soprattutto nelle grandi città ci sono già strutturalmente troppe poche abitazioni. La differenza tra offerta e domanda rischia di diventare notevolmente più grande a causa della crisi edilizia. Questo fa aumentare gli affitti, soprattutto per le nuove locazioni.
Quasi nessun trasloco
Gli attuali affittuari, tuttavia, devono solo aspettarsi aumenti di affitto entro i limiti legali. “Il risultato è che la differenza tra l’affitto di un nuovo contratto e l’affitto di un contratto esistente diventa sempre più grande. Le locazioni di nuovi contratti sono spesso il doppio di quelle dei contratti esistenti”, afferma Braun.
Diventa sempre meno attraente rescindere il proprio contratto di affitto attuale e stipularne uno nuovo. Si chiama “effetto di trattenimento”. In pratica, ciò comporta che gli alloggi sono distribuiti in modo sempre più inefficiente e il numero di abitazioni disponibili sul mercato continua a diminuire: un effetto auto-rinforzante.
E la soluzione? A breve termine, si può fare poco, dice Braun. A medio termine, aiuterebbe se i costi di costruzione diminuissero. Indirettamente, lo Stato potrebbe intervenire regolando le imposte. La proposta di Braun: eliminare l’imposta di acquisto, che si applica all’acquisto di terreni edificabili. In cambio, si dovrebbe raddoppiare l’imposta fondiaria, che viene pagata annualmente.
Troppe normative
Per lo Stato sarebbe un gioco a somma zero, per il mercato delle abitazioni un catalizzatore, afferma Braun. Il terreno edificabile diventerebbe più conveniente, ma vivere diventerebbe a lungo termine un po’ più costoso – perché ogni anno si pagherebbe una tassa fondiaria più alta. Ma la principale ragione per gli affitti elevati nelle aree urbane sono i costi di costruzione e soprattutto la scarsità di alloggi.
Un’altra possibilità per ridurre i costi di costruzione è suggerita da Ulrich Schiller, direttore generale della società di costruzioni HOWOGE di Berlino: “Dobbiamo rivedere le normative edilizie che comportano costi eccessivi. Queste contribuiscono al fatto che i costi di costruzione sono così alti. Suggerirei di confrontare gli standard edilizi dei vari stati e vedere dove si può fare a meno di regolamentazioni superflue. E questo potrebbe essere uniformato”, dice Schiller.
La HOWOGE costruisce per conto pubblico – e prevede di continuare a farlo, nonostante l’aumento dei costi di costruzione e dei tassi di interesse. Si prevede di aggiungere “a medio e lungo termine” 25.000 nuove abitazioni alle 75.000 già esistenti. Ma anche le società di costruzioni pubbliche non sfuggono alla crisi edilizia. “Mi aspetto che anche la nostra azienda realizzi un numero leggermente inferiore di nuove costruzioni nei prossimi anni”, afferma Schiller. Quante abitazioni l’azienda costruirà effettivamente nei prossimi anni dipende anche dall’evoluzione del mercato.