Cosi’ la finanziarizzazione del mercato immobiliare tedesco incendia la crisi abitativa

La finanziarizzazione estrema del mercato immobiliare tedesco, con le società immobiliari quotate in borsa che gestiscono milioni di appartamenti, non fa altro che peggiorare la grave crisi abitativa tedesca. Un articolo molto interessante di finanzwende-recherche.de ne analizza le cause.

• Il fenomeno della finanziarizzazione sta diventando sempre più diffuso. Un nuovo studio di Finanzwende Recherche esamina l’impatto delle società immobiliari finanziarizzate sugli inquilini e sul mercato immobiliare.

• La finanziarizzazione ha reso il mercato immobiliare tedesco più instabile. Circa il 41% dell’affitto pagato va direttamente nelle tasche degli azionisti.

• Le nuove costruzioni a prezzi accessibili non sono al centro del modello di business orientato agli investitori finanziari. Lo studio esamina le misure per frenare questo sviluppo.

In passato, ampi settori del mercato immobiliare non erano interessati dagli alti e bassi dei mercati finanziari. Ma con l’avvento della logica dei mercati finanziari e degli interessi degli azionisti, sono diventati sempre più un prodotto di investimento. Un nuovo studio di Finanzwende Recherche analizza i modelli di business di queste società immobiliari finanziarizzate ed esamina l’impatto della logica del profitto sugli inquilini, sul mercato immobiliare e sulla pressante questione abitativa.

La “finanziarizzazione” dell’edilizia abitativa si riferisce a un processo in cui le case e le proprietà sono sempre più considerate come investimenti finanziari e in cui l’obiettivo è esclusivamente il profitto. Il soddisfacimento dei bisogni abitativi delle persone è di secondaria importanza. Le decisioni sugli investimenti in nuove costruzioni o sui miglioramenti del patrimonio abitativo esistente sono soggette a una forte pressione per generare profitti.

La finanziarizzazione ostacola gli obiettivi sociali

Contrariamente a quanto si dice in pubblico, le società immobiliari finanziate non guadagnano soldi costruendo nuove case. I loro modelli di business non si sono mai concentrati sulla costruzione di nuove case a prezzi accessibili. Ciò è particolarmente evidente nell’attuale crisi immobiliare e abitativa. Le relazioni annuali di Vonovia, LEG e Co. forniscono informazioni sulla pressione dei costi e sulla priorità degli interessi degli azionisti rispetto a quelli degli inquilini – nel bel mezzo dell’attuale crisi immobiliare e abitativa e sempre dove gli alloggi scarseggiano: nelle città tedesche.

Un dato illustra particolarmente bene le conseguenze di queste pratiche commerciali: il tasso di assorbimento. In media, il 41% dell’affitto nel 2021 è andato agli azionisti delle aziende intervistate sotto forma di profitto. Ciò significa che 41 centesimi di ogni euro di affitto pagato sono andati direttamente agli operatori del mercato finanziario.

Tra il 2009 e il 2020, il volume totale degli investimenti in immobili residenziali in Europa è aumentato di quasi il 700%, superando i 60 miliardi di euro. Ancora una volta, il tema dell’edilizia residenziale dimostra che la logica dei mercati finanziari si sta estendendo sempre più ai beni comuni. Questa finanziarizzazione del settore abitativo significa che i rendimenti elevati a breve termine sui mercati azionari la fanno da padrone. Le società immobiliari quotate in borsa sono poco interessate al benessere degli inquilini e più al valore per gli azionisti.

Il lungo periodo dei bassi tassi di interesse ha reso gli immobili più interessanti per gli investitori professionali. E più questi investitori professionali sono attivi in regioni come Berlino, ad esempio, più i prezzi degli immobili tendono a salire. Per le regioni colpite, questo significa affitti in aumento, ulteriore carenza di alloggi e una forte concentrazione di potere da parte delle società finanziarizzate.

Crescente finanziarizzazione = crescente instabilità

La finanziarizzazione ha reso il mercato immobiliare tedesco più instabile. Le società immobiliari finanziarizzate hanno fatto sempre piu’ affidamento su grandi aumenti di valore dei rispettivi portafogli immobiliari per aumentare il valore dell’azienda e quindi il valore per gli azionisti. Questa strategia si ritorce ora contro di loro. Dall’inizio del 2022, infatti, i prezzi delle azioni sono crollati a causa dell’inversione di tendenza dei tassi di interesse, dell’inflazione e del calo dei prezzi degli immobili. Ciò sta mettendo le aziende sotto forte pressione e le costringe a risparmiare, a vendere appartamenti e ad aumentare gli affitti.

La finanziarizzazione è in aumento

L’attenzione al valore per gli azionisti significa massimizzare i profitti massimizzando gli affitti. Ciò va di pari passo con determinate strategie per gli appartamenti acquistati. Queste portano spesso a svantaggi per gli inquilini, in quanto spesso si risparmia sulla loro assistenza. Ad esempio, invece di effettuare la manutenzione necessaria, le società oggetto di indagine si concentrano spesso solo su costosi lavori di ammodernamento che vengono scaricati sugli inquilini. Un’altra strategia è l’insourcing dei lavori e delle misure di ammodernamento. In questo modo, le società generano un rendimento particolarmente elevato, nell’interesse degli azionisti.

Per evitare di pagare le tasse in Germania, inoltre, le società immobiliari hanno spesso sede in centri finanziari ombra come il Lussemburgo. Questo non è l’unico trucco utilizzato per risparmiare sulle tasse: utilizzano i cosiddetti share deal su larga scala. Ciò consente alle società di evitare l’imposta sui trasferimenti immobiliari quando acquistano più appartamenti contemporaneamente.

Massimizzazione degli affitti, tasso di assorbimento particolarmente elevato ed elusione fiscale. L’attenzione al valore per gli azionisti significa massimizzare i profitti massimizzando gli affitti. Ciò va di pari passo con determinate strategie per gli appartamenti acquistati. Queste portano spesso a svantaggi per gli inquilini, poiché spesso si risparmia sulla loro assistenza. Invece della necessaria manutenzione, ad esempio, le società oggetto di indagine si concentrano spesso solo su costosi ammodernamenti che vengono scaricati sull’affitto. Un’altra strategia è l’insourcing dei lavori e delle misure di ammodernamento. In questo modo, le società generano un rendimento particolarmente elevato, nell’interesse degli azionisti.

Una regolamentazione mirata può frenare la finanziarizzazione

Questi sviluppi negativi potrebbero essere arginati con una regolamentazione mirata. Lo studio esamina diverse misure che potrebbero rallentare i modelli commerciali estrattivi, rendere l’edilizia abitativa meno attraente come classe di investimento e creare maggiore trasparenza e standard.