Se anche “l’oro di cemento” perde valore: l’immobiliare Heimstaden in Germania è in crisi, un incubo per gli inquilini

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Robin Schmidt sposta una tenda beige alla fine del corridoio e indica il muro posteriore. Per anni, Schmidt ha conservato abiti lì, fino a quando un odore di muffa si è diffuso. Lo shock è arrivato quando ha rimosso tutto: macchie scure e giallastre dal pavimento al soffitto. Ne scrive la Taz.de

“A settembre 2023 ho fatto la prima segnalazione di danno”, racconta Schmidt durante una visita a marzo. Il muro è freddo e umido. Anche un angolo della camera da letto è interessato. Schmidt tira fuori uno spray antimuffa. “Ho fatto diverse telefonate, a gennaio è venuto un dipendente, mi ha dato lo spray e ha promesso di occuparsi della questione”. Da allora non è successo nulla.

Anche altri vicini hanno problemi di muffa sulla stessa parete esterna, dice Schmidt. Pensano che ci possa essere un danno ancora sconosciuto. “Vivo qui da dodici anni e non ho mai avuto problemi di muffa.” Infatti, sulla parete esterna del condominio si vede una grande macchia.

Robin Schmidt non è il suo vero nome e preferisce restare anonimo. Anche il luogo esatto rimane vago, si sa solo che è un vecchio edificio a Berlino. In una città dove trovare un appartamento è spesso una lotteria, chi vorrebbe mettersi contro il proprio locatore?

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Inoltre, l’appartamento non appartiene a un privato facilmente contattabile per i problemi. Appartiene alla società immobiliare scandinava Heimstaden, che possiede appartamenti in molti paesi europei e ora, con i problemi del mercato immobiliare, è in crisi finanziaria. Così, c’è un legame tra una parete ammuffita a Berlino e il mercato finanziario: per alcuni, abitare significa casa; per altri, è una merce.

Heimstaden è già stata criticata in Germania. Riscaldamenti guasti in inverno, ritardi nei conteggi delle spese accessorie, aumenti d’affitto non autorizzati. Dopo uno scandalo mediatico, l’azienda si è scusata, attribuendo il problema a un errore informatico. Ma molte prove suggeriscono che questi problemi siano sistematici.

Heimstaden, fondata nel 1998 a Malmö, Svezia, da investitori norvegesi, è stata acquisita nel 2005 dal miliardario norvegese Ivar Tollefsen, noto per le sue spedizioni in Antartide e scalate estreme. Con la stessa audacia ha costruito un impero immobiliare.

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Gli appartamenti in Germania fanno capo a Heimstaden Bostad, in cui il fondo pensione svedese Alecta e Heimstaden AB detengono le maggiori quote. Dietro Heimstaden AB c’è la società di investimenti Fredensborg AS, di proprietà di Ivar Tollefsen. Il destino dei pensionati svedesi dipende in parte da quanto Heimstaden riesce a estrarre dai suoi inquilini tedeschi. È la normale follia degli affari immobiliari guidati dal mercato finanziario.

Negli ultimi anni, Heimstaden è cresciuta fino a possedere oltre 161.500 appartamenti in nove paesi: Norvegia, Svezia, Danimarca, Paesi Bassi, Inghilterra, Finlandia, Polonia, Repubblica Ceca e dal 2018 anche Germania.

L’azienda rappresenta un trend: abitare come investimento finanziario, solo per soddisfare le aspettative di rendimento degli investitori. La politica dei tassi bassi dopo la crisi finanziaria e la crescente carenza di alloggi in città hanno favorito l’afflusso di capitali nel mercato immobiliare. Da case si è passati a “oro di cemento”.

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Il progetto di ricerca europeo “Cities for Rent” ha esaminato grandi operazioni immobiliari in 16 città europee. Nel 2009, 7,9 miliardi di euro sono stati investiti in appartamenti in affitto; dieci anni dopo, nel 2019, erano 66,9 miliardi. Nel 2020, durante la pandemia, questo trend è leggermente diminuito. Berlino è al primo posto per investimenti.

“La maggior parte delle volte vengono acquistati solo appartamenti esistenti e poi i prezzi vengono alzati”, spiega l’economista Jorim Gerrard di Finanzwende, che si oppone alla lobby finanziaria. Nella sua ricerca “Profitto con l’affitto”, ha esaminato come la logica del profitto dei conglomerati immobiliari aggravi la crisi abitativa in Germania. Tra le aziende esaminate ci sono Vonovia, LEG Immobilien, Grand City Properties, Covivo e Heimstaden.

Heimstaden ha “beneficiato enormemente dei tassi bassi e ha potuto ottenere grandi aumenti di valore”, dice Gerrard. Ma questo modello di business ora “si è ritorto contro di loro”. Dal 2022, i prezzi delle azioni sono crollati a causa dell’aumento dei tassi, dell’inflazione e del calo dei prezzi immobiliari. Nel linguaggio manageriale, il valore equo degli immobili è sceso da 345 miliardi di corone svedesi nel 2022 a 319 miliardi nel 2023, una perdita di circa 2,3 miliardi di euro.

Questo ha reso più difficile per l’azienda ottenere finanziamenti, dice Gerrard. E questa pressione si ripercuote direttamente sugli inquilini: “Le aspettative di rendimento degli investitori possono essere soddisfatte solo con aumenti degli affitti o vendite, che spesso portano allo sfratto.”

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Chiedendo a Heimstaden, tutto sembra meno drammatico. La parola crisi non viene usata da Michael Lippitsch, portavoce di Heimstaden Germania. La combinazione di tassi elevati e aumenti dei prezzi è “sfidante, ma stiamo navigando il mercato in modo solido”, dice. Anche se il consiglio ha deciso di “non distribuire dividendi”. Di recente, c’è stato un leggero aumento dei valori immobiliari.

Sul sito web di Heimstaden, si promette un’attenzione al cliente sotto il motto “case amichevoli”. L’obiettivo è “creare un ambiente abitativo amichevole per i nostri inquilini e avere un impatto positivo sulla società”. Tuttavia, su Trust Pilot, Heimstaden ottiene solo 1,3 stelle su 5. L’insoddisfazione si è già manifestata in strada.

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Un sabato di aprile, Katja Müller prende il microfono a Berlino-Kreuzberg. Dietro di lei, in un vecchio edificio, c’è la sede berlinese di Heimstaden. Decine di persone protestano contro il gigante immobiliare. Müller, un’attivista di #StopHeimstaden, chiede alla folla: “Cosa pensate degli aumenti degli affitti?” La folla risponde “Buuuuuuh.” Esultano solo quando Müller chiede di un tetto agli affitti e dell’esproprio delle grandi società immobiliari.

Il protesto riflette un problema più ampio: gli inquilini si trovano contro un colosso anonimo controllato da un miliardario norvegese. Heimstaden non si è presentata, ma ha inviato tre uomini per sorvegliare la protesta. Sul cartello aziendale argentato, qualcuno ha attaccato un adesivo: “Espropriare Heimstaden.”

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In Germania, Heimstaden possiede 29.700 appartamenti in nove città, 20.300 solo a Berlino. La maggior parte è stata acquisita in un mega affare del 2021, quando il gruppo svedese Akelius ha venduto le sue proprietà in Germania, Svezia e Danimarca per 9,1 miliardi di euro. Di conseguenza, il miliardario proprietario Roger Akelius ha distribuito un dividendo record di 6 miliardi di euro a favore di fondazioni nelle Bahamas. Heimstaden è diventata il secondo più grande locatore privato di Berlino, dopo Vonovia.

Per gli inquilini berlinesi, questo affare ha portato incertezza. Heimstaden ha promesso una strategia a lungo termine a favore degli inquilini, ma il tempismo è stato sorprendente. Nel 2021, un referendum a Berlino ha votato per l’esproprio delle grandi società immobiliari. La maggior parte degli investitori si è tenuta lontana, ma Heimstaden ha preso il rischio.

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“Probabilmente avrebbe funzionato se non fosse arrivata la crisi dei tassi”, dice Gerrard. Ora la pressione per il rendimento aumenta. “Heimstaden punta su aumenti di valore attraverso modernizzazioni aggressive e sfrutta tutte le possibilità di aumento degli affitti”, dice Gerrard. “Questa strategia non può funzionare a lungo termine.” Soprattutto non per gli inquilini.

“Di per sé, il rinnovo di proprietà è positivo”, dice Gerd Henne, che rappresenta gli inquilini di Heimstaden nel quartiere di Tempelhof-Schöneberg. “Se, ad esempio, le caldaie vengono sostituite per risparmiare energia e soldi.” Ma questo comporta sempre aumenti degli affitti, perché i costi di modernizzazione possono essere trasferiti agli inquilini. A marzo, la compagnia ha aumentato i canoni di 110 euro per appartamento.

L’azienda promette di mantenere i canoni di affitto stabili fino a 2026. “Finora non abbiamo visto nuovi aumenti dopo la lettera di marzo”, dice Henne. Ma la sfiducia rimane: “Finora c’è stata solo una promessa.”

Heimstaden ha annunciato un programma di investimenti per 200 milioni di euro in ristrutturazioni e ammodernamenti, dice Lippitsch, il portavoce dell’azienda. “Gli inquilini non devono temere”, sostiene.

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Tuttavia, a Berlino e altrove, molti inquilini lamentano che l’azienda non si prenda cura delle sue proprietà. “C’è troppa attesa per le riparazioni”, dice un rappresentante di una comunità di inquilini a Berlino-Tiergarten, che preferisce restare anonimo. “La ristrutturazione della facciata era prevista per novembre 2022, ma la data è stata rinviata tre volte.”

“Non abbiamo ancora riscaldamento in cucina”, dice l’inquilino. “In inverno, l’abbiamo detto all’amministratore e ci ha risposto che dovevamo aspettare fino alla primavera.”

Nel quartiere di Hellersdorf, “Heimstaden tarda a rispondere ai problemi e non comunica”, dice Vanessa Witte dell’associazione inquilini di Hellersdorf. Non c’è risposta alle email e gli inquilini devono aspettare mesi per una riparazione. Non c’è nemmeno una hotline diretta.

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Heimstaden non è l’unica società con queste problematiche. I conglomerati immobiliari mettono in difficoltà inquilini in altre città europee, come Amsterdam, dove gli aumenti degli affitti da parte di Heimstaden sono diventati insostenibili per molti. Le proteste aumentano e molti inquilini si uniscono per chiedere azioni contro il colosso immobiliare.

La crisi immobiliare e l’impatto di Heimstaden mostrano il delicato equilibrio tra interessi finanziari e necessità abitative, dove la casa non è solo un tetto, ma una merce in un mercato volatile.

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