Ripresa del mercato immobiliare in Germania: cresce la domanda di condomini nelle metropoli tedesche

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Il mercato immobiliare sta registrando una ripresa, con una domanda in crescita, in particolare per i condomini nelle metropoli. Gli acquirenti devono agire rapidamente poiché la domanda sta nuovamente superando l’offerta. Ne scrive Capital.de

Il crollo del mercato immobiliare in Germania è terminato, come dimostrano i dati del primo trimestre: case e appartamenti si vendono molto meglio e più velocemente rispetto ai mesi precedenti. La domanda è aumentata complessivamente, superando l’offerta e riducendo l’eccedenza di immobili in vendita. Anche i venditori più lenti stanno trovando acquirenti, inclusi quelli con proprietà pubblicizzate a lungo. Questa è la conclusione di un’analisi di Immoscout24, che ha confrontato le attuali richieste di acquisto con il numero di immobili pubblicizzati.

L’analisi ha anche monitorato quanto tempo gli annunci restano online prima di essere rimossi come “venduti”, rilevando un significativo aumento della velocità di commercializzazione. Gli acquirenti non aspettano più a lungo, ma raggiungono rapidamente un accordo con i venditori. Di conseguenza, i prezzi nelle metropoli stanno tornando a salire.

Secondo l’istituto di credito ipotecario Interhyp, i prezzi degli immobili sono in crescita in quasi tutte le metropoli, ad eccezione di Monaco e Colonia. A Francoforte, Berlino e Stoccarda i prezzi sono aumentati di circa lo 0,3%, mentre ad Amburgo l’aumento è stato di circa lo 0,9%. In media, gli acquirenti pagano attualmente circa 449.000 euro per la loro proprietà, con la maggior parte di loro (70%) costituita da proprietari-occupanti, mentre gli investitori sono ancora in attesa.

È interessante notare dove vengono attualmente acquistati case e appartamenti: nelle metropoli e nei loro sobborghi. Quasi due terzi degli acquisti di appartamenti e circa la metà degli acquisti di case avvengono nelle città più grandi. Le altre grandi città rappresentano solo il 14% degli acquisti di appartamenti e il 10% degli acquisti di case. Gli appartamenti nelle aree rurali sono molto meno richiesti, mentre le case lo sono di più. Queste cifre non supportano l’idea di una grande fuga verso la campagna, che molti prevedevano a causa del coronavirus e della tendenza al lavoro da casa.

Le case hanno spesso un arretrato di ristrutturazione.

È ragionevole pensare che molti acquirenti scelgano una casa indipendente in campagna perché non possono più permettersi i prezzi dei centri urbani. Infatti, osservando le condizioni degli immobili, emerge un dato significativo: sono soprattutto le case con classi di efficienza energetica scadenti a essere vendute. Due terzi delle case vendute hanno classi di efficienza comprese tra E e H, e solo pochissime proprietà hanno una buona classe A o B. Queste proprietà, con un arretrato di ristrutturazione, hanno registrato di recente le maggiori riduzioni di prezzo, specialmente nelle aree rurali. Rispetto ai prezzi elevati del picco del boom, qui è stato possibile fare buoni affari, anche se probabilmente i prezzi si ridurranno ancora nei prossimi anni a causa dei relativi costi di ristrutturazione.

Gli appartamenti sono più efficienti dal punto di vista energetico.

Al contrario, la maggior parte dei condomini venduti, che tendono a essere situati nelle aree metropolitane, sono in condizioni migliori in termini di efficienza energetica. La metà degli appartamenti ha una classe energetica media (C o D), una differenza significativa rispetto alle condizioni delle case vendute. Un altro 28% degli appartamenti è in classe E o F, il che implica costi di ristrutturazione probabilmente più bassi.

Per potersi permettere gli appartamenti nelle metropoli, molti acquirenti stanno risparmiando sullo spazio: gli appartamenti con due o tre camere da letto, di 50-80 metri quadrati, sono attualmente gli immobili più frequentemente acquistati, rappresentando il 41% delle unità vendute. Un altro 22% dei condomini venduti ha una dimensione compresa tra 80 e 100 metri quadrati.

Gli acquirenti finanziano in modo sempre più audace.

Non sembra che gli acquirenti possano permettersi facilmente le somme richieste o che un forte aumento dei salari abbia innescato l’attuale impennata della domanda sul mercato. Infatti, si nota che gli acquirenti della prima casa stanno finanziando le loro proprietà in modo sempre più audace. L’importo del mutuo si aggira ancora intorno ai 300.000 euro, un valore relativamente alto. Tuttavia, il rapporto prestito/valore ha raggiunto un livello record: attualmente, gli acquirenti devono finanziare circa l’89% del prezzo d’acquisto con un prestito bancario, perché non dispongono di ulteriori fondi propri.

Il rapporto di rimborso è sceso a un livello basso, visto per l’ultima volta nel 2011, con gli acquirenti che optano per un rimborso iniziale medio di appena l’1,65%. Ciò consente di mantenere bassa la rata mensile. Con un tasso di interesse del mutuo di poco inferiore al 3,4% per una durata di dieci anni (che l’acquirente medio sceglie attualmente), il rimborso mensile è di circa 1.250 euro. Tuttavia, il debito residuo tra dieci anni, alla scadenza del mutuo, sarà ancora considerevole: 240.000 euro. Se il tasso d’interesse rimane invariato, il prestito verrebbe rimborsato solo in 33 anni.

… Sarebbe meglio così:

Chiunque possa permettersi una rata moderatamente più alta di altri 100 euro, cioè 1365 euro, dovrebbe piuttosto finanziare in questo modo: stipulare il contratto con un tasso d’interesse fisso di 15 anni. Ciò comporta un tasso di indebitamento leggermente più alto, pari al 3,5%, ma il debito residuo di 180.000 euro è molto più gestibile, il che riduce notevolmente il rischio di un finanziamento successivo. Inoltre, il periodo fino alla liberazione dal debito si riduce a 29 anni. Questo sarebbe l’affare migliore, a patto che riusciate ad essere abbastanza veloci e ad ottenere il via libera per l’immobile dei vostri sogni.

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