Crisi abitativa senza fine in Germania

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I costi di finanziamento e di costruzione, in forte aumento, stanno frenando la costruzione di nuove abitazioni in Germania. Un numero crescente di sviluppatori immobiliari sta bloccando i propri progetti di costruzione. Mancano almeno 700.000 abitazioni. Ne scrive il Tagesschau

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I segnali di allarme sul mercato immobiliare tedesco si moltiplicano: i costi aumentano, i progetti vengono interrotti, le aziende falliscono. E il fatto che i prezzi degli immobili stiano scendendo non è un segnale di ripresa. L’umore del settore immobiliare e dell’edilizia abitativa è alquanto negativo. Gli esperti concordano sul fatto che si stanno costruendo troppo pochi alloggi nuovi e a prezzi accessibili. Il numero delle nuove costruzioni è crollato, la carenza di alloggi è in aumento, così come gli affitti. Ma quali sono le ragioni della crisi?

Qual è la situazione attuale del mercato immobiliare in Germania?

Il mercato immobiliare in Germania sta attraversando un periodo di significativa incertezza a causa di diversi fattori. In particolare, l’aumento dei costi di finanziamento e di costruzione ha avuto un impatto rilevante sul settore delle nuove costruzioni. Molti sviluppatori immobiliari hanno sospeso i loro progetti di costruzione, incluso il gruppo immobiliare Vonovia, che ha recentemente annunciato la sospensione di decine di migliaia di progetti edilizi.

Secondo i dati dell’Ufficio federale di statistica, nel luglio 2023 sono state approvate solo 21.000 nuove abitazioni in tutto il paese, segnando un crollo del 31,5% rispetto all’anno precedente. Nei primi sette mesi dell’anno, il numero totale di nuove abitazioni è diminuito del 27,8%. Questa diminuzione dell’attività edilizia ha avuto un impatto significativo sul mercato immobiliare.

Andamento dell'indice dei prezzi delle case in Germania Tasso di variazione rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente | in %
Andamento dell’indice dei prezzi delle case in Germania -Tasso di variazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente | in %

La riduzione dell’attività edilizia ha portato a conseguenze rilevanti, inclusa la mancata realizzazione dell’obiettivo governativo di costruire 400.000 nuove case all’anno. Attualmente, solo 156.200 nuove abitazioni sono state approvate nei primi sette mesi dell’anno. Anche le case unifamiliari hanno registrato una diminuzione nei permessi di costruzione, scendendo del 36,5% a 30.800 nel periodo menzionato.

Quali sono le cause di questa interruzione dei progetti edilizi?

Ci sono due cause principali di questa diminuzione dell’attività edilizia. In primo luogo, i tassi di interesse di riferimento sono stati aumentati notevolmente dalla Banca Centrale Europea (BCE) a partire dalla metà del 2022, portando i tassi di interesse per i mutui ipotecari a livelli del 4-5%. Questo ha reso il finanziamento dei nuovi progetti di costruzione più difficile per molti promotori immobiliari e costruttori privati.

Inoltre, l’incremento dei costi di costruzione in Germania, dovuto all’aumento dei prezzi dell’energia e ai materiali più costosi, ha reso ancora più complessa l’attuazione di nuovi progetti. Molte imprese edili hanno anche dichiarato insolvenza, contribuendo ulteriormente alla difficoltà del settore.

Qual è la tendenza attuale dei prezzi degli immobili?

L’aumento dei costi di finanziamento e l’alta inflazione hanno influenzato negativamente il potere d’acquisto dei tedeschi e hanno portato a una diminuzione dei prezzi degli immobili per il secondo anno consecutivo. Secondo l’Ufficio federale di statistica, gli appartamenti e le case sono diventati in media il 9,9% più economici rispetto al secondo trimestre del 2022.

Le maggiori diminuzioni dei prezzi si sono verificate in città come Berlino, Amburgo, Monaco, Colonia, Francoforte sul Meno, Stoccarda e Düsseldorf. Tuttavia, è importante notare che i prezzi rimangono ancora elevati, soprattutto nelle grandi città. Il mercato immobiliare di Francoforte e Monaco di Baviera è considerato particolarmente sopravvalutato.

A medio termine, gli esperti prevedono un possibile aumento dei prezzi nelle principali città tedesche, principalmente a causa della continua carenza di alloggi. Tuttavia, le misure attuali potrebbero non essere sufficienti a risolvere completamente la situazione.

Come affrontare la crisi nel settore immobiliare?

Per affrontare la crisi nel settore immobiliare tedesco, sono state proposte diverse misure, tra cui la revisione di specifiche meno rigide per i nuovi edifici e programmi di sovvenzioni con prestiti edilizi a basso interesse per le famiglie. Tuttavia, gli esperti dubitano che queste misure siano sufficienti per risolvere completamente la situazione. Inoltre, la riduzione dell’imposta sulla vendita dei terreni, la semplificazione burocratica e la vendita preferenziale di terreni pubblici vengono suggerite come possibili soluzioni.

La carenza di alloggi è una sfida significativa, con oltre 700.000 appartamenti mancanti in Germania, soprattutto nel segmento economico. L’aumento degli affitti ha anche sollevato preoccupazioni, e molte persone richiedono interventi legislativi urgenti.

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